전세사기 판별법 – 이 5가지 징후가 보이면 사기입니다
“이게 사기인 건가요?” 법무법인 김앤파트너스에 상담 오시는 분들 중 상당수가 이 질문을 하십니다. 이미 피해를 본 상태에서 오시는 경우가 대부분이지만, 사전에 이 징후들을 알았다면 막을 수 있었던 사례도 많습니다.
징후 1: 깡통전세
깡통전세란 주택의 매매 시세보다 대출금(근저당)과 전세보증금의 합계가 더 큰 상태를 말합니다.
확인 방법
- 등기부등본에서 근저당권 설정 금액 확인
- 네이버 부동산, KB부동산 등에서 매매 시세 조회
- 근저당 + 보증금 > 매매시세의 80%이면 위험
이런 상태에서 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면, 경매로 넘어가도 전액 회수가 어렵습니다.
징후 2: 법인 임대인
법인 명의 임대인은 3대 위험이 있습니다.
- 폐업 위험: 법인 폐업 시 책임 추궁이 극히 어려움
- 재산 은닉 용이: 법인 명의 재산 이전이 개인보다 쉬움
- 실체 파악 어려움: 실소유주가 누구인지 확인이 복잡
특히 최근 전세사기 대부분이 법인 명의로 대량 매입한 주택에서 발생하고 있습니다. 법인 임대인이라면 각별히 주의하세요.
징후 3: 시세보다 현저히 낮은 전세가
“이 가격이 말이 되나?” 싶을 정도로 주변 시세보다 현저히 낮은 전세가는 함정입니다. 급하게 세입자를 모아 보증금을 수집하려는 의도일 수 있습니다.
의심해야 할 기준
- 주변 동일 조건 대비 20% 이상 저렴
- 중개수수료 할인이나 이사비 지원 등 파격 조건 제시
- 전세금을 급하게 요구하는 경우
징후 4: 이중계약(업계약서)
하나의 주택에 대해 두 개 이상의 계약서가 존재하는 경우입니다.
- 대출용으로 높은 금액의 계약서 작성
- 실제 계약은 더 낮은 금액으로 진행
- 여러 세입자와 동시에 계약하는 경우
계약서가 두 개 이상 존재하면 향후 보증금 반환 시 어떤 금액이 기준이 되는지 분쟁이 발생합니다.
징후 5: 신축 건물 분양사무실 계약
신축 오피스텔이나 빌라에서 분양사무실을 통해 전세 계약을 체결하는 경우 주의가 필요합니다.
- 분양사무실이 실제 소유자인지 확인
- 시행사/시공사와 임대인이 다른 경우
- 준공 전 계약으로 전입신고가 불가능한 경우
- 입주 후 분양사무실이 사라지는 경우
전세사기 사전 예방 체크리스트
- 등기부등본 발급: 소유자, 근저당, 가압류 확인
- 시세 비교: 네이버부동산 등에서 매매가/전세가 비교
- 확정일자 부여 현황 조회: 다가구주택은 반드시 확인
- 임대인 신분 확인: 법인인지 개인인지, 실소유자 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부: HUG 보증보험 가입 확인
- 공인중개사 자격 확인: 정식 중개업소인지 확인
이미 계약한 상태에서 의심이 든다면
계약 후에라도 위 징후가 발견되면 즉시 행동하세요. 김앤파트너스에서 확인한 사실입니다. “등장인물만 바뀌지 다 똑같습니다.” 사기 패턴은 반복됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 중개사가 괜찮다고 했는데도 사기일 수 있나요?
네, 중개사가 임대인과 공모하거나 확인 의무를 소홀히 하는 경우가 있습니다. 중개사의 말만 믿지 말고 직접 등기부등본을 확인하세요.
Q. 전세보증보험에 가입하면 안전한가요?
보험 가입이 안전장치가 되지만, 모든 상황을 커버하지는 않습니다. 보험 가입이 가능한 물건인지부터 확인이 필요합니다.
Q. 이미 입주했는데 깡통전세인 것 같습니다
즉시 전문 변호사와 상담하세요. 임차권등기명령 신청, 가압류, 소송 준비 등 현 상황에서 할 수 있는 최선의 조치를 취해야 합니다.
의심된다면 지금 바로 상담하세요
전세사기는 빨리 발견할수록 피해를 줄일 수 있습니다. 법무법인 김앤파트너스에서 무료 상담을 받아보세요. 전국 어디서든 비대면 상담이 가능합니다.
김앤파트너스 법률 블로그에서 더 알아보기
채무 문제로 어려우신가요? 개인회생도 함께 검토해 보세요.