전세사기 당했을 때 대처법 완전 가이드
“설마 나한테 이런 일이?” 전세사기 피해자분들이 상담에서 가장 많이 하시는 말씀입니다. 법무법인 김앤파트너스에서 수천 건의 전세보증금 사건을 처리하며 확인한 사실이 있습니다. 기다려줘서 잘 끝난 건 없습니다. 단 한 건도요.
전세사기란 무엇인가
전세사기란 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 전세 계약을 체결하여 세입자의 보증금을 편취하는 행위입니다.
전세사기 대표 유형
- 깡통전세: 근저당+보증금 합계가 주택 시세를 초과
- 이중계약: 같은 주택에 여러 세입자와 동시 계약
- 법인 임대인 사기: 법인 명의로 대량 매입 후 전세사기
- 신탁 물건 사기: 수탁자 동의 없이 전세 계약
- 보증금 반환 회피: 각종 핑계로 반환 지연
전세사기 당했을 때 즉시 해야 할 5가지
1. 등기부등본 즉시 확인
인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기부등본을 발급받으세요. 근저당 설정액, 소유권 변동, 가압류 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2. 전입신고와 확정일자 확인
대항력과 우선변제권은 보증금 회수의 핵심입니다. 전입신고와 확정일자가 정상 처리되어 있는지 확인하세요.
3. 모든 증거 확보
임대인과의 카카오톡, 문자, 통화녹음 등 모든 소통 기록을 보관하세요. 계약서 원본, 입금 내역도 빠짐없이 정리해야 합니다.
4. 내용증명보다 바로 소송
많은 분이 내용증명부터 보내야 하는 것 아니냐고 묻습니다. 솔직히 말씀드립니다. 내용증명의 성공률은 10% 미만입니다. 기다리는 동안 임대인이 재산을 빼돌릴 수 있습니다. 바로 소송을 준비하는 것이 가장 현실적입니다.
5. 전문 변호사 즉시 상담
전세보증금 분쟁은 시간이 지체될수록 불리합니다. 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하기 전에 가압류 등 보전처분을 신청해야 합니다.
형사고소 vs 민사소송
형사고소
임대인에게 사기죄를 적용하려면 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었음을 입증해야 합니다. 형사고소는 심리적 압박 수단이 되지만, 이것만으로 보증금을 직접 회수하기는 어렵습니다.
민사소송 (보증금반환청구소송)
보증금을 실제로 돌려받으려면 민사소송이 핵심입니다. 승소 판결을 받은 후 강제집행으로 보증금을 회수합니다.
소송 기간: 4~6개월
소송 비용 (1억 원 기준): 인지대 40~45만 원 + 수임료 440~550만 원
추가 청구: 지연이자 연 5%
형사+민사 동시 진행
네, 동시 진행이 가능합니다. 민사소송을 우선 진행하면서 형사고소를 병행하는 것이 가장 효과적입니다.
승소 후 보증금 회수 방법
- 부동산 경매: 임대인 소유 부동산에 경매 신청
- 채권 압류: 은행 예금, 급여 등 압류
- 재산조회: 비용 약 11만 원으로 숨겨진 재산 탐색
- 재산명시 신청: 법원을 통해 재산 내역 확인
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 돈이 없다고 하면?
포기하지 마세요. 재산조회를 통해 숨겨진 재산을 찾을 수 있고, 부동산이 있다면 경매를 통해 회수할 수 있습니다.
Q. 다른 지역인데 소송 가능한가요?
김앤파트너스는 전국 어디서든 사건 처리가 가능합니다. 비대면으로 상담부터 소송까지 전 과정을 진행합니다.
Q. 소송 비용이 부담됩니다
보증금 1억 원 기준 총비용은 약 500만 원 수준입니다. 지연이자 연 5%를 포함하면 회수 금액이 상당하여 충분히 합리적입니다.
Q. 전세보증보험에 가입했는데도 소송이 필요한가요?
보험금 지급이 거절되거나 한도가 보증금 전액을 커버하지 못하는 경우가 있어, 부족분에 대해 소송이 필요할 수 있습니다.
지금 바로 행동하세요
전세보증금 문제는 시간이 지날수록 회수가 어려워집니다. 법무법인 김앤파트너스에서 무료 상담을 받아보세요. 수천 건의 처리 경험을 바탕으로 최적의 해결 방안을 안내해 드리겠습니다.
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