2026년 5월 8일 (금요일)
전세 특약 이것만 넣으면 보증금 지킬 수 있습니다
전세 계약서의 특약 한 줄이 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다. 반드시 넣어야 할 특약 7가지를 알려드립니다.
필수 특약 7가지
1. 근저당 말소 특약
“임대인은 잔금일 전까지 을구에 설정된 근저당을 말소한다. 말소하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”
2. 전세보증보험 가입 협조 특약
“임대인은 임차인의 전세보증금반환보증(HUG) 가입에 필요한 서류를 제공하고 협조한다.”
3. 추가 담보 설정 금지 특약
“임대인은 본 임대차 기간 중 해당 부동산에 근저당 또는 담보를 추가로 설정하지 않는다.”
4. 보증금 반환 기한 특약
“임대인은 계약 만기일로부터 1개월 이내에 보증금 전액을 반환한다. 반환이 지연될 경우 연 5%의 지연이자를 지급한다.”
5. 확정일자·전입신고 협조 특약
“임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받는 데 필요한 일체의 협조를 한다.”
6. 전대 동의 특약 (필요시)
“임대인은 임차인의 전대를 동의하며, 전차인의 전입신고에 이의를 제기하지 않는다.”
7. 위약금 특약
“임대인이 계약 기간 중 일방적으로 계약을 해지할 경우 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다.”
특약의 법적 효력
| 특약 유형 | 법적 효력 |
|---|---|
| 근저당 말소 | 유효 (해제 가능) |
| 보증보험 협조 | 유효 (의무 부담) |
| 추가 담보 금지 | 유효 (위반 시 손해배상) |
| 지연이자 약정 | 유효 (법정이율 이상 가능) |
| 위약금 | 유효 (과도하면 감액 가능) |
특약 작성 시 주의사항
- 구체적으로 작성: “근저당 말소”가 아니라 “을구 제O호 근저당 말소”
- 기한을 명시: “잔금일 전까지”, “만기일로부터 1개월 이내”
- 위반 시 결과를 명시: “계약 해제 가능”, “지연이자 지급”
- 쌍방 서명: 특약에도 임대인·임차인 모두 서명
임대인이 특약을 거부하면?
특약을 강하게 거부하는 임대인은 위험 신호입니다.
- 근저당 말소를 거부 → 깡통전세 위험
- 보증보험 협조를 거부 → 보증금 반환 의지 의심
- 추가 담보 금지를 거부 → 추가 대출 계획 있음
이런 경우 계약을 재고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 공인중개사가 표준 계약서를 쓰자고 하는데요?
표준 계약서에 특약을 추가하면 됩니다. 특약란에 위 내용을 기재하세요.
Q. 이미 계약했는데 특약이 없습니다
기존 계약에 특약을 추가하는 합의서를 별도로 작성할 수 있습니다.
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