2026년 2월 25일 (수요일)
전세 만기 전에 반드시 해야 할 3가지
전세 만기가 다가오면 불안해지시는 분들이 많습니다. “임대인이 보증금을 제때 돌려줄까?” 만기 전에 미리 준비하면 보증금을 지킬 수 있습니다. 김앤파트너스에서 반드시 해야 할 3가지를 알려드립니다.
첫 번째: 등기부등본 재확인
계약 당시 확인했더라도, 만기 전에 반드시 다시 확인하세요.
확인 항목
- 근저당 변동: 계약 후 추가 근저당이 설정되었는지
- 가압류/압류: 임대인에 대한 채권 압류가 있는지
- 경매개시결정: 경매가 진행되고 있는지
- 소유권 이전: 임대인이 바뀌었는지
등기부등본에 이상이 발견되면 즉시 법적 조치를 취해야 합니다.
두 번째: 임차권등기명령 준비
만기 후 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나가야 한다면, 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
임차권등기명령이란?
이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법원 명령입니다.
왜 필요한가?
전입신고를 유지하지 않으면 대항력을 잃게 됩니다. 임차권등기를 하면 이사 후에도 권리가 보전됩니다.
전세대출과의 관계
임차권등기가 설정되면 전세대출 연장이 어려울 수 있으므로, 대출 은행과 미리 상의하세요.
세 번째: 보증금 반환 소송 준비
만기 2~3개월 전부터 소송 준비를 시작하는 것이 이상적입니다.
준비할 서류
- 전세 계약서 원본
- 보증금 입금 영수증/통장 사본
- 등기부등본
- 전입세대 확인서
- 임대인과의 대화 기록
소송 비용 미리 파악
- 소송 기간: 4~6개월
- 인지대 (1억 기준): 40~45만 원
- 수임료 (1억 기준): 440~550만 원
- 지연이자: 연 5% 추가 청구
만기 전 타임라인
| 시점 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 만기 6개월 전 | 등기부등본 확인, 임대인에게 반환 의사 확인 |
| 만기 3개월 전 | 등기부등본 재확인, 변호사 상담, 소송 준비 |
| 만기 1개월 전 | 임차권등기명령 준비, 이사 계획 수립 |
| 만기 직후 | 보증금 미반환 시 즉시 소송 제기 |
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 갱신을 원하는데 나는 보증금을 받고 싶습니다
계약 만기 시 갱신을 거절하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 계약갱신청구권과의 관계를 확인하세요.
Q. 묵시적 갱신이 된 상태에서는?
묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지 통보를 할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
Q. 만기가 이미 지났는데 지금이라도 준비할 수 있나요?
네, 만기가 지났어도 위 절차를 진행할 수 있습니다. 다만 빠른 행동이 중요합니다.
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