2026년 4월 3일 (금요일)
새 임차인이 안 구해진다고 할 때 대처법
“다음 세입자가 구해지면 보증금 돌려드릴게요.” 전세 만기 후 임대인에게 가장 많이 듣는 말입니다. 하지만 법적으로 임대인의 보증금 반환 의무는 새 임차인 구해짐과 무관합니다.
법적 원칙: 새 임차인과 보증금은 별개
임대인의 반환 의무
전세 계약 만기 시 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 합니다. 새 임차인이 구해지든 안 구해지든 상관없습니다.
대법원 판례
대법원은 “임대차 종료 시 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 이는 새로운 임차인의 입주 여부와 무관하다”고 판시하고 있습니다.
“새 임차인 구해지면 준다”가 위험한 이유
- 시간만 끌림: 새 임차인이 구해지지 않으면 무한정 기다려야 합니다
- 역전세 악화: 전세가 하락 추세면 새 임차인의 보증금이 더 낮을 수 있습니다
- 다른 채권자 등장: 기다리는 동안 근저당, 가압류가 추가될 수 있습니다
- 재산 은닉: 임대인이 다른 재산을 처분할 수 있습니다
이렇게 대처하세요
즉시 행동 3단계
| 단계 | 조치 | 기간 |
|---|---|---|
| 1 | 내용증명 발송 (반환 독촉) | 1주 |
| 2 | 임차권등기명령 신청 | 1~2주 |
| 3 | 보증금반환소송 제기 | 4~6개월 |
추가 조치
- 재산조회: 임대인 재산 파악 (비용 11만 원)
- 가압류: 임대인 재산 동결 검토
- 강제집행: 판결 후 즉시 집행
임대인과 합의하는 경우
소송을 진행하면서도 합의는 가능합니다. 다만 합의할 때 반드시 지켜야 할 것:
- 합의서를 서면으로 작성할 것
- 반환 기한을 구체적으로 명시할 것 (예: 2026년 O월 O일까지)
- 불이행 시 지연이자 조항을 넣을 것
- 소송을 병행할 것 (합의 불이행 대비)
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 새 임차인을 구하라고 합니다. 제가 구해야 하나요?
아닙니다. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 책임입니다. 임차인에게 그 의무가 없습니다.
Q. 새 임차인이 구해졌는데 보증금이 줄었다고 차액만 준다고 합니다
이전 전세가가 더 높았더라도 임대인은 원래 보증금 전액을 반환해야 합니다. 차액 부분은 임대인이 부담합니다.
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