2026년 4월 14일 (화요일)
확정일자와 전입신고, 이것만 알면 보증금 지킵니다
전세 계약 후 가장 먼저 해야 할 일은 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 빠뜨리면 수천만 원의 보증금을 날릴 수 있습니다.
전입신고란?
개념
새로운 주소지에 거주 사실을 관할 주민센터에 신고하는 것입니다. 전입한 날의 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.
대항력의 의미
대항력이 있으면 제3자(경매 낙찰자 등)에게도 “나는 여기 사는 임차인이다”라고 주장할 수 있습니다.
주의사항
- 이사 당일 바로 전입신고하세요
- 전입신고를 빼면 대항력이 사라집니다
- 가족 중 1명이라도 전입되어 있으면 유지됩니다
확정일자란?
개념
계약서에 관할 주민센터나 법원에서 날짜 도장을 받는 것입니다. 비용은 600원입니다.
우선변제권의 의미
확정일자 + 전입신고 + 점유가 모두 갖춰지면 우선변제권이 발생합니다. 경매 시 확정일자 이후에 설정된 근저당보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자의 관계
| 구분 | 전입신고만 | 확정일자만 | 둘 다 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | O | X | O |
| 우선변제권 | X | X | O |
| 경매 배당 | 배당 신청 불가 | 배당 신청 불가 | 배당 신청 가능 |
반드시 둘 다 갖추어야 보증금을 가장 안전하게 보호받을 수 있습니다.
타이밍이 중요합니다
이상적인 순서
- 잔금 지급일에 이사
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자
- 다음 날 0시에 대항력 발생
위험한 상황
잔금 지급 후 전입신고 전에 근저당이 설정되면, 해당 근저당이 선순위가 되어 보증금보다 먼저 배당받습니다.
온라인 확정일자
정부24(gov.kr)에서 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다.
– 임대차계약서 스캔본 업로드
– 수수료 600원
– 주민센터 방문 없이 처리 가능
자주 묻는 질문
Q. 전입신고를 늦게 했는데 괜찮을까요?
전입신고 다음 날 0시 이전에 설정된 근저당은 선순위가 됩니다. 늦게 한 만큼 불리해질 수 있습니다.
Q. 확정일자 없이 전입신고만 했는데요?
대항력은 있지만 우선변제권이 없습니다. 경매 시 배당에서 불리할 수 있으니 지금이라도 확정일자를 받으세요.
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