2026년 4월 9일 (목요일)
전세 계약 중 임대인이 바뀌었을 때 보증금
전세 살고 있는데 갑자기 “건물이 팔렸다”는 통보를 받으셨나요? 임대인이 바뀌면 보증금은 누구에게 받아야 할까요?
법적 원칙
대항력이 있는 경우 (전입신고 + 확정일자)
임차인이 대항력을 갖추고 있으면(전입신고 + 확정일자), 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 넘어갑니다.
대항력이 없는 경우
대항력이 없으면 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 없습니다. 이전 임대인(매도인)에게만 청구해야 합니다.
상황별 보증금 청구 대상
| 상황 | 청구 대상 |
|---|---|
| 전입신고 + 확정일자 있음 | 새 소유자 (임대인 지위 승계) |
| 전입신고만 있음 | 새 소유자 (대항력으로 보호) |
| 전입신고 없음 | 이전 임대인 (매도인) |
| 경매로 소유자 변경 | 대항력 취득일 기준 판단 |
주의할 점
1. 임대차계약서 재작성은 신중하게
새 소유자가 “새로 계약서를 작성하자”고 할 수 있습니다. 이때 보증금이 변경되거나 불리한 조건이 추가될 수 있으니 주의하세요.
2. 전입신고 유지
소유자가 바뀌었다고 전입신고를 말소하면 안 됩니다. 전입신고를 유지해야 대항력이 계속됩니다.
3. 확정일자 재확인
기존 확정일자는 유효합니다. 새로 받을 필요 없습니다.
4. 이전 임대인과 새 소유자에게 모두 통보
보증금 반환 의사를 양쪽 모두에게 내용증명으로 통보해두면 향후 분쟁에서 유리합니다.
경매로 소유자가 바뀐 경우
경매 낙찰자가 새 소유자가 되면:
- 선순위 임차인: 낙찰자에게 보증금 청구 가능, 또는 경매 배당에서 회수
- 후순위 임차인: 배당에서 부족하면 이전 임대인에게 청구
- 대항력 없는 임차인: 보호받지 못하며, 이전 임대인에게만 청구 가능
자주 묻는 질문
Q. 새 소유자가 보증금을 인수하지 않겠다고 합니다
대항력이 있는 임차인의 보증금은 법률상 당연히 승계됩니다. 새 소유자의 동의와 관계없습니다.
Q. 건물이 팔려서 보증금을 올려달라고 합니다
계약 기간 중 일방적인 보증금 인상 요구는 거부할 수 있습니다. 기존 계약 조건이 그대로 유지됩니다.
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