2026년 5월 5일 (화요일)
전세 계약 갱신거절, 보증금 반환과의 관계
임대인이 갱신을 거절하면 보증금은 어떻게 되나요? 임차인이 갱신을 원하지 않으면? 갱신거절과 보증금 반환의 관계를 정리합니다.
계약갱신청구권 기본 원리
임차인의 권리
임대차 3법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유
- 임대인 본인이 직접 거주할 경우
- 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
- 임차인이 동의 없이 전대한 경우
- 임차인이 고의·중과실로 건물을 파손한 경우
- 건물의 전부 또는 대부분이 멸실된 경우
갱신거절 상황별 보증금 반환
| 상황 | 보증금 반환 |
|---|---|
| 임대인이 정당하게 거절 | 만기일에 반환 의무 |
| 임대인이 부당하게 거절 | 갱신 유효, 만기 연장 |
| 임차인이 갱신 거절 | 만기일에 반환 청구 가능 |
| 양쪽 모두 갱신 안 함 | 묵시적 갱신 (2년 연장) |
임대인이 “직접 거주” 사유로 거절한 경우
임대인이 “직접 살겠다”며 갱신을 거절했다면:
진짜로 거주하는 경우
- 정당한 거절 사유
- 보증금은 만기일에 반환
- 임차인은 이사 준비
거짓으로 거절한 경우 (실거주하지 않음)
- 임대인에게 손해배상 청구 가능
- 갱신거절이 유효하더라도 손해배상은 별도
- 실거주 의무: 2년간 거주해야 함 (위반 시 배상)
갱신거절과 보증금 미반환이 겹칠 때
“갱신을 거절당했는데 보증금도 안 돌려줍니다”
이 경우 가장 불리한 상황입니다.
대처 방법:
1. 내용증명 발송 (보증금 반환 요구)
2. 임차권등기명령 신청 (이사해야 하므로)
3. 보증금반환소송 제기
4. 부당 거절이면 손해배상도 청구
보증금 인상과 갱신
갱신 시 보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 인상 제한 | 기존 보증금의 5% |
| 적용 시기 | 계약갱신청구권 행사 시 |
| 초과 인상 시 | 초과분은 무효 |
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 갱신을 거절했는데 보증금을 안 줍니다
갱신 거절과 보증금 반환은 별개입니다. 만기일에 보증금을 반환해야 하며, 미반환 시 소송으로 회수합니다.
Q. 갱신 후 보증금을 5% 이상 올리겠다고 합니다
계약갱신청구권 행사 시 5% 초과 인상은 무효입니다. 거부하셔도 됩니다.
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