2026년 4월 16일 (목요일)
선순위 근저당이 보증금보다 크면? 회수 가능성 분석
등기부등본을 보니 선순위 근저당 채권최고액이 매매시세의 70%입니다. 내 보증금까지 합치면 100%가 넘습니다. 이런 경우 보증금을 회수할 수 있을까요?
선순위 근저당이 위험한 이유
경매 배당은 순서대로 진행됩니다. 선순위 근저당이 먼저 배당받고, 남은 금액에서 임차인이 배당받습니다.
배당 순서 (일반적)
- 경매 비용
- 소액임차인 최우선변제
- 선순위 근저당권자
- 확정일자 있는 임차인 (우선변제권)
- 후순위 근저당권자
- 일반 채권자
시뮬레이션: 보증금 회수 가능성
사례 1: 아파트 (비교적 안전)
- 매매시세: 5억 원
- 선순위 근저당: 3억 원
- 보증금: 2억 원
- 예상 낙찰가: 4억~4.5억 원
- 회수 가능: 낙찰가 – 근저당 = 1억~1.5억 원 (일부 회수)
사례 2: 빌라 (위험)
- 매매시세: 2억 원 (추정)
- 선순위 근저당: 1.5억 원
- 보증금: 1억 원
- 예상 낙찰가: 1억~1.5억 원 (빌라 낙찰률 낮음)
- 회수 어려움: 낙찰가 대부분 근저당에 배당
사례 3: 다가구 (가장 위험)
- 건물 전체 시세: 3억 원
- 선순위 근저당: 2.5억 원
- 보증금 합계 (전 세대): 2억 원
- 회수 거의 불가능: 소액임차인 최우선변제만 가능
선순위 근저당이 있을 때 대처법
계약 전이라면
- 계약하지 마세요. 근저당 + 보증금이 시세의 80%를 넘으면 깡통전세입니다.
이미 계약했다면
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 소액임차인 해당 여부 확인
- 즉시 소송 준비 (다른 채권자보다 먼저)
- 재산조회로 임대인의 다른 재산 확인
근저당 외에도 확인할 항목
- 가압류: 이미 다른 채권자가 권리를 행사 중
- 가처분: 소유권 분쟁 중
- 예고등기: 등기 무효 소송 중
- 세금 체납: 경매 시 세금이 먼저 빠짐
자주 묻는 질문
Q. 근저당 채권최고액이 실제 대출금보다 크다고 하던데요?
맞습니다. 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정됩니다. 하지만 안전 계산 시 채권최고액 기준으로 보는 것이 맞습니다.
Q. 임대인이 근저당을 말소해준다고 했는데요?
말소를 확인하기 전에는 잔금을 지급하지 마세요. 계약서에 “잔금 전 근저당 말소” 특약을 넣으세요.
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