2026년 4월 13일 (월요일)
등기부등본 보는 법 – 전세 계약 전 반드시 확인할 항목
전세 계약 전 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수입니다. 등기부등본 한 장을 제대로 읽는 것만으로도 전세사기의 90%를 예방할 수 있습니다.
등기부등본 구조
등기부등본은 크게 3개 부분으로 구성됩니다.
표제부
건물의 기본 정보입니다.
– 소재지, 면적, 구조
– 건물의 용도 (주거용/업무용)
– 오피스텔의 경우 용도 반드시 확인
갑구 (소유권 관련)
가장 먼저 확인할 부분입니다.
– 현재 소유자가 누구인지
– 소유권 이전 이력
– 가압류, 가처분, 예고등기 여부
– 경매개시결정 등기 여부
을구 (소유권 이외의 권리)
보증금 안전과 직결되는 부분입니다.
– 근저당권 설정 금액과 권리자
– 전세권 설정 여부
– 지상권, 지역권 등
반드시 확인할 5가지
| 확인 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 소유자 | 갑구에서 확인 | 임대인과 소유자 불일치 |
| 근저당 | 을구에서 확인 | 채권최고액이 매매가 50% 초과 |
| 가압류 | 갑구에서 확인 | 가압류가 1건이라도 있으면 주의 |
| 경매등기 | 갑구에서 확인 | 경매개시결정 등기 있으면 절대 계약 금지 |
| 전세가율 | 시세 대비 계산 | 80% 이상이면 깡통전세 위험 |
등기부등본 열람 방법
- 인터넷등기소 (iros.go.kr): 온라인 열람 가능
- 비용: 열람 700원, 발급 1,000원
- 계약 당일 반드시 다시 열람 (계약 전날 확인한 것은 무의미)
근저당 채권최고액 계산법
근저당 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정됩니다.
예시: 채권최고액 1억 3천만 원 = 실제 대출금 약 1억 원
안전 기준: (매매시세 – 근저당 채권최고액) > 보증금이면 비교적 안전
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본에 아무것도 없으면 안전한가요?
근저당이 없으면 상대적으로 안전하지만, 계약 후 임대인이 근저당을 설정할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 빨리 받으세요.
Q. 공인중개사가 대신 확인해준다고 하는데요?
공인중개사를 믿더라도 직접 확인하세요. 중개사와 임대인이 공모하는 사례도 있습니다.
등기부등본 해석이 어려우신가요? 법무법인 김앤파트너스에서 무료 상담을 받아보세요.