2026년 4월 24일 (금요일)
경매 시 당해세 주의! 배당에서 세금이 빠지는 경우
경매 배당에서 내 보증금이 예상보다 적게 나왔습니다. 알고 보니 당해세가 먼저 빠져나갔기 때문입니다. 경매 배당에서 세금이 어떻게 작용하는지 알아보겠습니다.
당해세란?
당해세는 경매 대상 부동산 자체에 부과된 세금으로, 경매 배당에서 근저당이나 임차인보다 먼저 배당받는 세금입니다.
당해세 종류
- 재산세
- 종합부동산세
- 도시계획세
- 자동차세 (차량 경매 시)
당해세의 배당 순위
| 순위 | 항목 |
|---|---|
| 1순위 | 경매 비용 |
| 2순위 | 당해세 (재산세, 종부세 등) |
| 3순위 | 소액임차인 최우선변제 |
| 4순위 | 확정일자 있는 임차인 / 선순위 근저당 |
| 5순위 | 일반 조세 채권 |
| 6순위 | 후순위 권리자 |
당해세는 소액임차인보다도 먼저 빠집니다.
당해세 vs 일반 세금
| 구분 | 당해세 | 일반 조세 |
|---|---|---|
| 부과 대상 | 해당 부동산 자체 | 임대인 개인 |
| 배당 순위 | 최우선 (경매비용 다음) | 후순위 |
| 예시 | 재산세, 종부세 | 소득세, 부가세 |
| 임차인 영향 | 배당금 감소 | 직접 영향 적음 |
실제 배당 시뮬레이션
사례: 빌라 경매
- 낙찰가: 2억 원
- 경매 비용: 500만 원
- 당해세(재산세 체납): 300만 원
- 선순위 근저당: 1억 2천만 원
- 임차인 보증금 (확정일자): 8천만 원
배당 결과:
1. 경매 비용: 500만 원
2. 당해세: 300만 원
3. 선순위 근저당: 1억 2천만 원
4. 임차인: 2억 – 500만 – 300만 – 1.2억 = 6,200만 원 (1,800만 원 부족)
당해세 300만 원이 없었다면 6,500만 원을 받을 수 있었습니다.
당해세 확인 방법
- 지방세 납세증명: 임대인에게 요청하거나, 경매 기록에서 확인
- 경매 배당표: 법원 배당기일에 배당표에서 확인
- 배당 이의: 당해세 금액이 잘못 계산되었다면 배당 이의 가능
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 재산세를 안 내면 내 보증금이 줄어드나요?
네. 경매 시 체납된 재산세(당해세)가 먼저 배당되므로 임차인 배당금이 줄어듭니다.
Q. 당해세가 얼마인지 미리 알 수 있나요?
지방세 납세증명을 통해 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
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